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Syndics et conseils syndicaux
Sur une colonne de chute commune qui refoule sur plusieurs étages, nous annonçons le prix avant le premier geste, puis la caméra 30 m localise l'obstruction au mètre près. Débouchage de colonne 159 € HT, inspection caméra 200 € HT, hydrocurage 250 € HT. Le syndic reçoit un rapport daté qui situe l'obstruction au mètre près et tranche entre partie commune et partie privative.
Cas type. Ce dossier décrit le déroulé réel d'une intervention que nous menons couramment : méthode, matériel, durées et tarifs sont ceux que nous appliquons. Il ne relate pas le chantier d'un client identifié et ne contient donc ni nom de copropriété, ni photo, ni témoignage. Nos avis clients, eux, sont publics et vérifiables sur Google.
Durée sur place
3 h à 4 h, caméra comprise
Tarif de départ
159 € HT la colonne
Matériel engagé
Furet longue portée, caméra 30 m, camion hydrocureur
Livrable remis
Rapport caméra daté pour l'AG
Les appels arrivent en rafale, et le scénario ne varie guère. Le gestionnaire reçoit trois signalements sur la même verticale d'un immeuble de six étages : un WC qui remonte au deuxième, un évier qui met vingt minutes à s'évacuer au troisième, une flaque devant une porte au rez-de-chaussée. Le plan des lots donne déjà la réponse : les logements concernés sont empilés les uns au-dessus des autres, greffés sur une seule descente d'eaux usées.
Le conseil syndical veut savoir qui paiera avant même que le camion démarre. Un copropriétaire soutient que son sanitaire est bouché et que la copropriété doit régler. Un autre menace de faire venir son propre plombier et de refacturer. Le gestionnaire, lui, sait qu'une dépense imputée sur le mauvais poste lui reviendra en pleine figure au moment de l'approbation des comptes.
Il y a enfin l'assurance. Si l'eau a traversé une cloison ou marqué un plafond, un dossier dégât des eaux va s'ouvrir et l'assureur réclamera par écrit l'origine du sinistre. Sans document technique, le gestionnaire se retrouve à arbitrer seul entre deux versions d'occupants, avec le risque d'imputer à la collectivité une facture qui relevait d'un seul lot.
La première question n'est pas technique, elle est contractuelle. La colonne de chute verticale qui dessert plusieurs lots relève presque toujours des parties communes, mais la loi du 10 juillet 1965 renvoie au règlement de copropriété : c'est ce dernier qui fixe la limite exacte, et certains règlements rattachent au lot une chute encastrée dans un mur privatif. Nous invitons donc le gestionnaire à relire cette clause avant de valider le devis.
Sur le terrain, la répartition des lots touchés situe le bouchon, à condition de raisonner dans le bon sens : une colonne se remplit par le bas. Si le rez-de-chaussée et les premiers niveaux débordent pendant que les étages hauts s'évacuent encore, l'obstruction est basse, du côté du tampon de pied ou de la jonction avec le collecteur enterré, et l'eau des étages supérieurs vient s'ajouter à la colonne déjà pleine. Si au contraire les niveaux hauts refoulent alors que le bas continue de couler normalement, le bouchon se trouve au-dessus du dernier étage qui fonctionne, typiquement un paquet de lingettes agglomérées à de la graisse dans un coude de palier. Aucune de ces deux hypothèses ne se démontre depuis les appareils sanitaires.
Nous refusons d'engager de l'argent de copropriété sur une présomption. Le montant du dégagement est annoncé avant le premier geste, mais aucune dépense structurelle, curage lourd, reprise de tronçon ou chemisage, n'est chiffrée avant que la caméra soit passée sur ses 30 mètres. Cette inspection coûte 200 € HT et produit la seule pièce qui pèsera devant le conseil syndical comme devant l'expert d'assurance : une image horodatée du point précis où l'écoulement se bloque.
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Nous demandons au gestionnaire la liste des lots touchés, leur étage, la nature des appareils qui refoulent et l'existence d'un local technique en pied d'immeuble. Ces quatre informations suffisent à identifier la verticale et le véhicule à engager. Un camion se met en route dans la foulée, avec un délai de 1 h à 1 h 30 suivant le département, de jour comme de nuit.
Sur place, avec le gardien ou un membre du conseil syndical, nous ouvrons le tampon de pied de colonne, souvent noyé sous un dallage de cave ou masqué par un coffrage. Nous notons au passage l'état des lots sinistrés et l'étendue des traces d'eau : ces observations alimenteront le dossier assurance.
Le débouchage de la colonne commune, facturé 159 € HT, s'engage par le point d'accès le plus proche du bouchon présumé : tampon de pied, tampon d'étage ou sortie en toiture. Nous travaillons systématiquement dans le sens de l'écoulement, pour éviter de repousser la masse vers le branchement d'un lot voisin.
Une fois l'évacuation rétablie, la caméra parcourt la colonne et filme la paroi. Nous relevons la distance depuis le regard, la composition du dépôt, l'état du conduit (fonte piquée, grès désaligné, PVC en contre-pente) et l'éventuel raccordement non conforme fait lors d'une rénovation d'appartement. Prestation à 200 € HT, rapport vidéo et diagnostic écrit compris.
Un passage de furet perce le bouchon, il ne nettoie pas la conduite. Si la caméra montre une section réduite par le tartre ou les graisses, nous enchaînons au camion haute pression, à 250 € HT, en modérant la pression sur les colonnes en fonte ancienne. C'est ce second geste qui éloigne la récidive.
Nous transmettons sous 24 à 48 h le rapport daté et une facture dont le libellé désigne explicitement la partie commune traitée et la nature de l'obstruction. Le gestionnaire dispose ainsi d'une pièce autonome, annexable à une convocation d'assemblée générale ou versable au dossier de l'assureur.
La verticale retrouve son diamètre utile, les lots concernés évacuent normalement dans la journée, et surtout la responsabilité est tranchée par un document plutôt que par un arbitrage de couloir. Quand la caméra montre un amas de lingettes à sept mètres au-dessus du pied de colonne, la dépense est collective et se répartit en tantièmes. Quand elle révèle un siphon obstrué en aval du tampon de raccordement d'un lot, la facture suit ce lot.
Le gestionnaire repart avec trois pièces : un rapport horodaté mentionnant la distance du bouchon, sa composition, le linéaire traité et nos préconisations ; une facture professionnelle au nom du syndicat des copropriétaires, réglable par virement à 30 jours, dont le taux de TVA suit la nature des locaux et de la prestation et figure sur le devis ; une attestation d'assurance que nous fournissons sur demande. Elles couvrent exactement les trois interlocuteurs qu'il devra convaincre : son conseil syndical, l'assemblée au moment du vote des comptes, et l'expert mandaté si un dossier dégât des eaux s'ouvre.
Toutes les interventions ne se terminent pas aussi proprement, et un gestionnaire a intérêt à connaître les deux scénarios qui coincent. Le premier est la colonne en fonte ancienne dont la paroi est piquée sur toute sa longueur : le furet passe, l'eau repart, mais la haute pression y est bridée et le répit sera court, car c'est le conduit lui-même qui est en fin de vie. Le second concerne les immeubles construits avant juillet 1997, pour lesquels toute reprise structurelle impose de consulter le dossier technique amiante des parties communes avant d'ouvrir un chantier : ce n'est pas notre métier de le produire, mais c'est notre rôle de vous le rappeler avant que vous ne fassiez voter des travaux. Dans les deux cas, nous documentons l'état constaté et nous vous laissons décider, plutôt que de revendre un débouchage tous les trimestres.
N'écrivez jamais dans un compte rendu que la colonne de chute est par nature une partie commune. Elle l'est presque toujours, mais c'est le règlement de copropriété qui fait foi : vérifiez la clause avant d'engager la moindre dépense collective.
Une intervention conservatoire sur un réseau commun qui refoule n'attend pas un vote. La mission de conservation de l'immeuble confiée au syndic couvre cette urgence ; le rapport daté sert ensuite à justifier la dépense devant les copropriétaires.
Le débouchage seul ne prouve rien. Sans passage caméra, le gestionnaire n'a aucune pièce à opposer au copropriétaire qui conteste la répartition, ni à l'assureur qui exige de connaître l'origine du sinistre.
Une colonne qui se rebouche à intervalle régulier signale un défaut de section, de pente ou d'étanchéité, pas une malchance. Le curage préventif à 250 € HT contient le symptôme ; seule une reprise structurelle, chemisage chiffré sur devis ou remplacement de tronçon voté en assemblée, traite la cause.
La colonne verticale qui dessert plusieurs lots relève des parties communes, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété : la dépense se répartit alors entre copropriétaires selon les tantièmes. Le branchement horizontal entre l'appareil sanitaire et la colonne reste privatif, son entretien courant incombant généralement au locataire au titre des réparations locatives. Si l'inspection identifie un objet manifestement jeté par un occupant, la copropriété dispose d'un élément pour se retourner contre lui. C'est précisément ce que le rapport à 200 € HT permet d'établir.
Le premier test est celui des appareils voisins. Un seul appareil, dans un seul logement, oriente très fortement vers un problème privatif. Plusieurs lots superposés qui refoulent en même temps désignent la verticale commune. En cas de doute, la caméra tranche : elle donne la distance du bouchon depuis le regard et sa position par rapport au tampon de raccordement du lot. Au-delà de ce tampon, dans la colonne, la copropriété est engagée ; en deçà, la charge reste au lot.
Oui, dès lors qu'il s'agit d'une mesure conservatoire. La loi du 10 juillet 1965 charge le syndic d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation : une colonne qui refoule dans les logements menace le bâti et la salubrité, il peut donc mandater une entreprise le jour même. Le réflexe utile consiste à sécuriser la trace écrite : accord du gestionnaire par courriel, libellé de facture rappelant le caractère urgent et conservatoire, rapport daté joint au dossier. Le vote portera ensuite sur les travaux durables, pas sur le dépannage.
Deux choses sont à distinguer. Le débouchage relève de l'entretien : il reste à la charge de la copropriété ou du lot concerné, et les contrats ne l'indemnisent pas. En revanche, les dommages provoqués par le refoulement, plafonds, cloisons, revêtements, entrent dans le champ du dégât des eaux et se règlent entre assureurs : la convention IRSI organise la prise en charge des dégâts des eaux en immeuble tant que le dommage reste sous le seuil de 5 000 € HT, au-delà duquel on repasse en expertise de droit commun. Notre rapport daté sert à cette bascule : il documente l'origine, sans quoi le dossier stagne. Nous ne sommes pas assureurs, nous fournissons la pièce technique qui débloque l'instruction.
Le débouchage d'une colonne d'immeuble démarre à 159 € HT, l'inspection caméra sur 30 mètres avec rapport écrit à 200 € HT, l'hydrocurage au camion haute pression à 250 € HT. Le prix est annoncé et accepté avant l'intervention, et ces prestations ne subissent aucune majoration nocturne, dominicale ou de jour férié. La facture peut être adressée au cabinet, au syndicat des copropriétaires ou directement au copropriétaire selon l'imputation retenue au rapport ; son taux de TVA dépend de la nature des locaux et de la prestation et figure sur le devis avant acceptation.
Devis professionnel écrit, rapport daté exploitable en assemblée générale ou en contrôle sanitaire, RC Pro et garantie décennale AXA France IARD. Note Google : 5/5.
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